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西南联交所案例介绍之【雅西】篇

2016-12-20 15:27:08

题记:2016年,西南联合产权交易所(以下简称“我所”)根据省委、省政府关于尽快形成全省“统一、集中、规模化”产权市场的指示、《四川省人民政府印发关于进一步加强企业国有产权转让管理规定的通知》(川府发〔2014〕57号)及《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国资委 财政部令第32号)精神,为助力我省地市州地区经济发展,促进各地市州地区要素资产合理流动,现已在德阳、巴中、凉山、攀枝花、泸州、雅安、绵阳、广元、甘孜、绵阳设立了分所,分所挂牌项目及规模较去年同期大幅增长。基于此,我所将分所的各类典型及特色业务进行了简单梳理,并汇编成【雅西】、【绵德】、【广巴】、【攀泸】四大案例篇章,以供学习借鉴。
 
西南联交所案例介绍之【雅西】篇
 
 
        ——记雅安西门茶廊招租项目
 
        一、项目背景
        雅安茶文化源远流长,位于雅安市雨城区西康路中段长度近千米的西门茶廊便是体现雅安城市特色文化的代表之一。西门茶廊位于青衣江旁,地理位置绝佳,周围有廊桥、餐饮一条街等大型的购物餐饮聚集地,人流量大,商业前景好。2014年,雅安市人民政府决定,为实现国有资产的保值增值,将西门茶廊1-12号铺面清场后进行统一规划,并移交雅安发展投资有限责任公司(下文简称“雅投公司”)规划相应的业态统一招租。根据四川省人民政府《关于进一步加强企业国有产权转让管理规定的通知》(川府发〔2014〕57号)文件的精神,雅投公司在召开领导班子讨论,经与雅安分所沟通后,决定将西门茶廊1-12号铺面按照规划的相关业态要求在西南联交所公开挂牌招租。
        二、激烈竞争,高价成交
        2015年5月20日,西门茶廊在西南联交所成功完成公开招租。该项目经过西南联交所精心策划和积极推荐,最终12个铺面经过为期5个工作日的自由报价期以及3个限时报价期,共计697轮的激烈动态报价后,12个铺面全部竞拍成功,总的年租金较挂牌价约55万元,增值到约123万元,溢价率约为124%,按此次3年租期计算,可实现总租金收入约369万元,较原租金增加约204万元。其中,竞拍最激烈的是西门茶廊1号茶房,经过133次报价,最终以18.88万元(底价为7.28万元)成功承租,溢价率达159.34%;西门茶廊2号土特产销售房最终以15.77万元成功承租,溢价率达147.57%。
        三、亮点总结
        亮点一:创新地市州国有产权交易方式,凸显产权市场的公允平台
        以往四川省各地市州中,国有资产的招租工作一直由相关各方自行组织完成,而出租方自行招租往往存在“低价出租”、“承租方跑关系”、“领导打招呼”等现象,不仅使得出租方蒙受经济损失,也使得资产招租工作步履维艰,造成了国有资产的大量流失。为了避免资产招租过程中不良行为的发生,实现国有资产的保值增值,省国资委2011年就下发了《关于规范省属企业资产出租管理的意见》(川国资产权〔2011〕78号),四川省人民政府也在2014年10月下发了《关于进一步加强企业国有产权转让管理规定的通知》(川府发〔2014〕57号),都明确要求全省各级企业国有产权转让,除符合国家规定可以采取直接协议转让方式外,必须进入依法设立并经省级国有资产监督管理机构确定的产权交易机构和场所挂牌交易,公开征集受让方,实现公开、公平、公正的阳光交易。雅安分所成立后,改变了雅安地区原有的“击锤成交”的交易方式,并带来了具有“互联网+”思维的网络多次报价和动态报价等竞价方式,规范了雅安地区的产权市场,确保了雅安地区产权市场的公允性。
        亮点二:充分考虑经营业态的设定,实现资产的大幅增值
        在前期出租方案的制定中,由于考虑到了西门茶廊茶文化等景区环境特别设定了租赁业态,其看似缩小了意向承租方的发现范围,将造成国有资产的流失,但实际上确反而是确保了国有资产的增值,提高了其资产的价值。一方面,若不设定其租赁业态,则任何形式的商业业态均能参与报价,则在最后竞价成功后则会由于经营业态的不同造成西门茶廊12间铺面杂乱无序的场面,不仅影响了市貌市容,同时也会该地区房屋的价值的“缩水”;另一方面,其租赁业态“茶房”、“土特产销售房”、“咖啡厅”也是经过研究设定。这三种业态中,均属于可以低成本获得高收入的商业业态,其房租成本则可以再一定程度上获得释放和扩大。该项目的圆满成功,实际上也和租赁业态的科学规划是分不开的。
        亮点三:动态报价与省内地市州地区招租项目完美契合
        采取第三方平台公开招租、以网络竞价方式取代“击槌成交”、通过互联网进行交易,已成为国有资产招租工作改革的方向。产权交易机构借助互联网实现网络动态报价,打破了传统招租方式在时间和空间上的局限,使意向受让方任何时间、任何地点都能借助多种网络工具连接互联网实时参与竞价。同时,竞价过程中,所有竞价方的信息都是不对外公开的,从而实现了竞价方相互隔离,有效防范资产招租过程中不规范行为的发生。在该项目中,由出租方推动项目进场公开挂牌,并采取动态报价方式进行招租,在西南联交所的项目史上并不少见,但在雅安地区却是招租项目的第一次。本次西门茶廊项目招租的大幅增值,再次证明了通过产权交易机构规范化、专业化的前期辅导和网络动态报价充分竞价后,能使地市州的国有产权能在产权市场最大程度上实现增值,说明了动态报价可以适用于四川省内的所有地市州产权交易市场。
        亮点四:该项目圆满工程,彰显出了雅安分所服务于雅安地区产权市场的能力
        西门茶廊招租项目作为2015年度首宗雅安市国有企业通过西南联交所公开进行的国有资产招租项目。该项目中,雅安分所全方位、全流程的协助出租方对西门茶廊进行招租。首先,雅安分所从最开始的招租方案制定开始,就利用西南联交所多年来的招租经验,为出租方出谋划策。其次,雅安分所通过分析西门茶廊的现状后,向出租方提出了网络动态报价的方式进行竞价,获得了出租方与承租方的高度认可。最后,鉴于该宗项目是雅安分所第一宗“网络竞价”项目,雅安分所悉心的为意向承租方进行全面的竞价指导,让雅安本地意向承租方更为方便地参与竞价,从侧面促进了该项目的圆满成交。这些服务对于西南联交所而言可能是其服务中微不足道的一部分,但这却是雅安分所服务于国有产权交易跨出的一大步,为以后雅安分所服务于雅安地区产权市场奠定了良好的基础。
 
        ——记“蜀天·青衣雅苑”商品房销售项目

        一、项目背景
        “蜀天·青衣雅苑”位于雅安东大门——雨城区姚桥新区。该地块紧邻雅安正在火热销售的三大楼盘,各种商业及配套基础设施正在完善,交通便利、人流量大,是雅安市未来的城市发展中心。在房地产行业低靡、楼盘周边市场竞争激烈的情况下,雅投公司全资子公司——蜀天房地产公司与西南联交所雅安分所进行了充分的对接和交流,经过多次认真、周密的方案思考后,考虑尝试将“蜀天·青衣雅苑”剩余128套房源通过西南联交所公开透明的信息网络系统,面向社会公开销售。该方案报经雅安市政府专题会议研究通过,在雅安市国资委、雅投公司的大力支持以及西南联交所雅安分所的主导下,促成了“蜀天·青衣雅苑”128套房源通过西南联交所公开挂网销售。
        二、项目亮点
        亮点一:把在售新房引入西南联交所网络交易平台进行交易,拓展了交易品种。
        商品房销售有其独有的营销模式,按照国内目前的做法,房地产公司在楼盘开发时以市场价格为导向,展开各种营销方式,面向市场公开进行房产销售。但目前房地产行业不景气,商品房销售状况不佳,开发商纷纷加快去库存以确保资金周转的步伐。
        此次蜀天“青衣雅苑”128套房源销售,是西南联交所积极转型,把在售新房引入交易所平台进行销售,依托有形场所向电子化平台为主的转变,也是西南联交所雅安分所这支新生力量的一次创新。
        亮点二:扩大市民对西南联交所交易平台及其分所业务开展的知晓度。
        西南联合产权交易所雅安分所2015年4月24日正式开业运营。由于成立时间不长,雅安地区市民了解不多。此次蜀天“青衣雅苑”128套房源销售,西南联交所雅安分所在《雅安日报》头版发布了两期项目销售广告、在雅安主城区15个点的“大众橱窗广告”发布栏张贴项目宣传单,发布房源销售信息,广泛征集意向购买方。通过市民点击西南联交所交易平台网站,了解房源销售信息,扩大了西南联交所及其分所业务开展的知晓度,对雅安分所进一步的业务拓展起到了很好的宣传作用。
         亮点三:盘活搁置的国有资产,实现国有资产保值增值。
        此次蜀天“青衣雅苑”128套房源通过西南联交所网络交易平台进行现房销售,不仅实现了“公开、公正、公平”的交易,有效地保护了干部,也让雅安市民对西南联交所阳光交易平台有了更多了解。
同时,由于“青衣雅苑”128套房源长期放置,将承担了大量利息及开发成本,通过西南联交所网络交易平台成功售出后,盘活了国有资产,实现了国有资产的保值增值。
        亮点四:彰显雅安分所服务地区产权市场的能力,将在资源的市场化配置中发挥更大作用。
        蜀天“青衣雅苑”128套房源销售项目是雅安分所成立后承接的第一宗商品房现房销售业务。在项目开展过程中,从方案制定、看房选房、意向购买方报名、动态竞价培训、付款方式及所需资料的准备咨询,雅安分所都安排专人,全方位、多方面、全流程协助转让方进行房产销售。项目的成功交易超出转让方初期预想,彰显了雅安分所服务于地区产权交易市场的能力。
        雅安市相关负责领导明确要求,“进一步完善雅安分所的经营管理机制,使其在资源的市场化配置中发挥更大作用。”雅安分所将积极打造成为国有产权及全社会所有产权转让的阳光交易平台,通过有效配置资源,协调改善雅安的建设环境,发挥经济助推器的作用,有效促进资源跨地区和所有制流动。
 
        ——“月色风情小镇”闲置资产改造征集合作方项目
 
        一、项目背景
        凉山州邛海泸山规划风景区开发建设有限责任公司(以下简称“州邛泸公司”)打造的“月色风情小镇”项目于2006年建成,位于邛海泸山景区内,距离西昌市中心8公里,地处邛海西岸中部,背倚泸山、面临邛海,正对泸山山门入口,由仁山智水休闲广场区、古榕月韵滨水漫步休闲区、马可•波罗商娱区、月色逍遥客栈区、原始风貌区和泸山入口广场区组成,共有房屋15幢,总建筑面积为24724.72㎡,总占地面积75886.51㎡。整体规划为邛海泸山5A级景区。
         “月色风情小镇”项目因其历史原因,现有剩余商业用房11幢,房屋面积未12113㎡。该剩余房屋因为地理位置较差,分布零星,建成接近8年,长期无人维修,造成资产闲置,对项目的发展形成了阻碍。州邛泸公司为盘活公司闲置资产,配合“月色风情小镇”整体规划,打造邛海泸山5A景区,经报请凉山州国资委批准后,特委托西南联交所凉山分所(下简称“凉山分所”)对“月色风情小镇”闲置资产进行处置,希望能够通过改造或者招租,使该闲置资产保值增值,促进“月色风情小镇”总体项目的良好发展。
        二、项目亮点
        亮点一:资产招租项目创新性的转变成为了征集合作方项目。该项目中,凉山分所通过长期不断总结自身的工作思路和方法,并根据以往的项目成交经验,成功的将项目进行转型,将原本“单一的资产招租模式”转变成“投资--合作--收益”的模式,公开征集合作方,维护了征集方的合法利益,同时也充分考虑了合作方摘得该项目后的后续投资金投入,促成了该项目的成功交易,体现了凉山分所所不断创新、进取的交易思路和专业的业务服务。
        亮点二:将土地的使用面积以16元/月/㎡作为竞价变量。该项目中,凉山分所通过聘请中介机构进行市场询价,在保证国有资产不流失的基础上,合理确定项目的竞价变量与竞价价格,在市场来检验该价格的合理性与公允性。通过凉山分所的强大宣传能力,将互联网、纸媒体等宣传手段结合起来,将本项目进行了重点推介,成功寻找到了两家意向合作方,最终以增加征集方259.48万元的收益结果结束了本次交易,体现了凉山分所发现价格、发现投资人的功能。
         亮点三:公允的合作方资格设置。该项目中,凉山分所在充分考虑了该项目的规划、发展方向、管理模式、增资空间和意向合作方的利润空间基础上,对意向合作方的资格进行了一定的要求。该要求既符合了西昌市的整体规划,确保了 “月色风情小镇”科学规划的实施,也保证了州邛泸公司的利益,同时也给意向受让方留有足够的利润空间,实现了合作“双赢”的目的,充分体现了联交所“公开、公平、公正”的交易原则,
         亮点四:严格的资格审查。该项目中,首先取得主管部门的批准,对“月色风情小镇”项目的真实性与可行性进行了审查,确保项目主体资格明确;其次,针对制定的合作方案由主管部门批复,对合作方的资格的设置不具有指向性,确保意向合作方的公平竞争;再次,联交所严格按照交易规则进行操作,保证了交易公开公平公正的阳光平台;最后,联交所对符合交易条件的交易双方出具《交易鉴证书》,保障了整个交易过程的真实可靠性。此一系列审核和监督过程,有效的从源头上防止了交易过程的暗箱操作,杜绝了人为干预,防止了国有资产的跑冒滴漏,营造了公平竞争的环境,维护了交易双方的合法权益。
 
         ——记凉山涉诉资产处置业务
 
        凉山分所在西南联合产权交易所有限责任公司和凉山州国有投资发展有限责任公司的大力支持下,目前已与州、市两级法院及州内三家拍卖公司对接并逐步开展涉讼资产处置业务,通过涉诉资产处置,凉山分所已和州、市两级法院及拍卖公司建立了良好的合作关系,同时也引进并逐步让法院接受了一种全新的司法拍卖理念和方式,为以后的合作打下了良好的基础。目前,凉山分所已实现了10余宗涉讼资产的合作处置项目,其中已完成的项目有:
        1、完成西昌市法院涉诉资产处置项目(六宗临街门面)公开网络拍卖;
        2、完成凉山州中级法院涉诉资产处置项目(越西县岩堡电站30%股权)公开网络拍卖;
        3、完成凉山州中级法院涉诉资产处置项目(甘洛县甘洛电铅厂废旧置产处置)公开网络拍卖。
 
 

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